L’usucapione tramite l’accordo di conciliazione regolato dal Dlgs. N. 28/2010 e succ. modifiche ed integrazioni.

Cosa fare se si deve intestare legalmente un immobile alla persona che lo possiede da oltre venti anni ?

L’usucapione è l’acquisto di un bene a titolo originario; a seguito del possesso palese, continuativo e ininterrotto, pacifico, mai contestato e ultraventennale del bene, questo diventa di proprietà del soggetto che lo ha posseduto.

Ma come si fa a rendere noto a tutti questo tipo di acquisto ? 

 

SENTENZA GIUDIZIALE

La strada maestra è quella della sentenza giudiziale, ovvero quella di adire il Tribunale competente per territorio al fine di farsi riconoscere l’avvenuta usucapione. L’istante (usucapiente), pertanto, dovrà preliminarmente verificare presso i Registri Immobiliari, nel tramite di un esperto visurista, chi è l’intestatario formale del bene; poi dovrà chiamare detto intestatario, quale “litisconsorte” necessario, a costituirsi nel giudizio. Seguirà l’iter processuale, basato soprattutto sulle prove documentali e testimoniali, che, nella migliore delle ipotesi, terminerà con una sentenza che acclari che in capo all’usucapiente siano coincidenti tutte le condizione oggettive e soggettive previste dall’art. 1158 e seguenti del c.c. e dalle varie interpretazioni giurisprudenziali, e pertanto risulti l’acquisto del bene per usucapione.

Una volta emessa la sentenza, e passata ingiudicato, la proprietà del bene si intende dell’usucapiente a titolo originario e tutte le eventuale ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli non avranno effetto nei suoi confronti, se ovviamente rispettato il principio del “litisconsorte” necessario. 

Ma per avere una sentenza dovranno passare un po’ di anni (tre o quattro anni se solo in primo grado).

Pertanto la legge ci propone altri modi di legalizzare l’usucapione.  

Uno di questi è quello previsto dall’art. 1159 c.c. (cd. usucapione abbreviata) “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto [2643, n. 1], ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”.

ATTO NOTARILE

L’acquisto si intenderà perfezionato, pertanto, con il decorso decennale dalla trascrizione nei Registri Immobiliari di un “titolo astrattamente idoneo”, generalmente individuato in un rogito notarile. In questo caso, però, oltre che i tempi si allungheranno notevolmente rispetto ad una sentenza, non si avrà sicuramente l’epurazione dalle ipoteche e dalle trascrizioni pregiudizievoli come nella sentenza e si correrà il rischio che nel frattempo un terzo avente diritto contesti la validità dell’atto.

Infatti il titolo idoneo potrebbe anche non tener conto sia degli intestatari formali e sia dei creditori iscritti.

Il tutto senza considerare che con le odierne normative (cd. conformità catastale) saranno pochi i notai che si assumerebbero il rischio di  ricevere un atto di trasferimento tendenzialmente affetto da nullità.

MEDIAZIONE 

Allora l’unica strada da seguire sarà quella dell’ACCORDO DI CONCILIAZIONE, regolato dal Dlgs. N. 28/2010 e succ. modifiche ed integrazioni. 

Sull’istituzione della mediazione ne abbiamo già illustrato il significato, il beneficio e la convenienza. (clicca qui)

Oggi spieghiamo perché, in ogni caso, è vantaggioso adire l’istituto della mediazione per il riconoscimento dell’usucapione.

Innanzitutto chiariamo che la procedura della mediazione è obbligatoria se si vuole poi intraprendere il giudizio vero e proprio. 

Mentre, però, nei casi precedenti l’usucapione può avvenire anche senza la necessaria presenza dell’intestatario formale del bene, nel caso della mediazione occorrerà necessariamente il consenso di questi. 

Anzi, affinchè l’accordo sia valido “erga omnes”, occorrerebbe verificare l’inesistenza di creditori iscritti che accampino diritti sul bene e convocare – se possibile – anche gli eventuali danti causa dell’intestatario formale nel ventennio precedente.

Pertanto, verificato quanto sopra, e sperando che i detti soggetti aderiscano alla mediazione, si procederà alla sottoscrizione dell’accordo di conciliazione vero e proprio del riconoscimento dell’avvenuta usucapione (clicca qui per uno schema tipo). 

L’accordo, debitamente sottoscritto dalle parti e dagli avvocati, sarà autenticato nelle firme dal notaio o depositato ai suoi atti, stante il combinato disposto dell’art. 2643 c.c. comma 12-bis “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: ….. 12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato” con l’art. 11, 3^ comma del Dlgs. N. 28/2010 “…… Se con l'accordo  le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall'articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la  sottoscrizione  del  processo  verbale  deve  essere autenticata da un pubblico ufficiale a  cio'  autorizzato.  ……...”  

 

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